Usucapião: o que é e como funciona

Há quem cuide de um imóvel por muitos anos, como se fosse seu, sem escritura ou registro em nome próprio. A lei prevê um caminho para esses casos, a usucapião, que reconhece a propriedade de quem exerce a posse do imóvel por certo tempo e em determinadas condições. Este texto explica, em linhas gerais, como ela funciona.

O que é a usucapião

A usucapião é uma forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada. Possuir, nesse sentido, é agir como dono: morar, cuidar, fazer obras, pagar os tributos do imóvel. O tempo exigido, o tamanho da área e os demais requisitos dependem da modalidade. Quem usa o imóvel com a permissão do proprietário, como o inquilino ou quem o recebeu emprestado, em regra não exerce posse nesse sentido.

As principais modalidades

O Código Civil e a Constituição preveem modalidades diferentes. Em termos gerais, e sempre com requisitos próprios que precisam ser conferidos:

• Extraordinária (Código Civil, art. 1.238): 15 anos de posse contínua e sem oposição, sem exigir justo título nem boa-fé. O prazo cai para 10 anos se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços de caráter produtivo.
• Ordinária (art. 1.242): 10 anos, com justo título e boa-fé. O prazo é de 5 anos em hipótese específica: imóvel adquirido de forma onerosa com base em registro depois cancelado, desde que os possuidores tenham fixado moradia ou feito investimentos de interesse social e econômico.
• Especial urbana (art. 1.240 e Constituição, art. 183): 5 anos, em área urbana de até 250 m², usada como moradia, por quem não é dono de outro imóvel urbano ou rural.
• Especial rural (art. 1.239 e Constituição, art. 191): 5 anos, em área rural de até 50 hectares, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família e usada como moradia, por quem não é dono de outro imóvel rural ou urbano.
• Familiar (art. 1.240-A): 2 anos, em imóvel urbano de até 250 m² cuja propriedade é dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que deixou o lar, com posse direta e exclusiva e uso como moradia, por quem não é dono de outro imóvel.

Nas modalidades urbana e familiar, o direito não é reconhecido mais de uma vez ao mesmo possuidor, e o sentido de abandono do lar, na modalidade familiar, é examinado pelos tribunais caso a caso. A lei também permite somar a posse dos antecessores à do atual possuidor, desde que todas sejam contínuas e pacíficas (art. 1.243).

O que não pode ser usucapido

Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião (Constituição, art. 183, §3º, e art. 191, parágrafo único; Código Civil, art. 102). Por isso, antes de qualquer providência, vale verificar na matrícula quem consta como titular do imóvel.

Em cartório ou na Justiça

O pedido pode ser feito diretamente no Registro de Imóveis (usucapião extrajudicial), com a assistência de advogado, ou em ação judicial. A via extrajudicial está prevista no art. 216-A da Lei nº 6.015/1973 e exige, entre outros documentos, ata notarial, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões e provas da posse. Os confinantes e os titulares de direitos registrados na matrícula são chamados a se manifestar. Havendo impugnação justificada, o caso segue para o juiz, e a rejeição do pedido em cartório não impede a ação judicial.

Na via judicial, a ação segue o procedimento comum do Código de Processo Civil, com a citação dos confinantes, a publicação de edital para eventuais interessados e a produção de provas, como documentos, testemunhas e, quando necessário, perícia de medição. A sentença que reconhece a usucapião serve de título para o registro no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.241, parágrafo único).

As regras práticas do procedimento em cartório estão no Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça (Provimento CNJ nº 149/2023), que incorporou as normas do antigo Provimento CNJ nº 65/2017. As corregedorias estaduais e os próprios cartórios podem ter orientações complementares.

Documentos que ajudam

Documentos antigos e variados ajudam a mostrar desde quando a posse existe: contratos e recibos, contas de água, luz e telefone, carnês de IPTU ou ITR, comprovantes de obras e correspondências no endereço. Também são importantes a matrícula do imóvel, ou a certidão de que não há registro, e a planta com o memorial descritivo.

Cada situação tem particularidades, como a origem da posse, a existência de herdeiros ou condôminos e o tipo de imóvel. Por isso, a modalidade e o caminho aplicáveis só podem ser definidos com a análise dos documentos.